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2018险资布局房产脉络图浮出水面:不动产债权注册、认购规模双缩水

2018-12-21 09:23:52 蓝鲸财经  石雨

  近日,中国大地财产BETVICTOR股份有限公司(以下简称“大地财险”)拟出资30.85亿元购入地产项目,意在获取投资收益。蓝鲸BETVICTOR梳理发现,有此打算的险企不在少数,2018年年内,陆续有平安人寿太平洋人寿等险企在海内外购置地产,控制成本,同时谋求稳健收益。

  除对地产项目进行直接投资外,通过认购不动产债权投资计划进行投资,也是受险企青睐的方式之一,但从2018年以来的数据看来,无论是BETVICTOR资管公司对于不动产债权投资计划的注册规模,还是险企的认购数量,均有所缩减。对此,专家分析,或与资管新规落地,限制增多有关。

  不仅如此,近一年来,险企在二级市场对上市房企股调仓动作陆续不断,也不乏险企对旗下地产子公司进行增资,拓展规模。如今,年底将至,险企2018年的地产投资布局路线图,已然浮现。

  大地财险30亿买地,瞄准物业投资收益

  近日,上市公司中华企业(600675,股吧)(600675.SH)与中国再BETVICTOR(01508.HK)双双公告称,中华企业旗下控股孙公司上海富源滨江开发有限公司(以下简称“富源滨江”),拟将开发的上海富源置地广场项目1#楼,销售给中国再BETVICTOR控股子公司大地财险。

  详细来看此笔交易,公开资料显示,上海富源置地广场项目,为中华企业通过重大资产重组注入资产中的地块项目。根据协议,富源滨江与大地财险签署销售协议,交易99套地上物业单位,销售面积约3.6万平方米,作价30.85亿元,由大地财险以现金支付。根据付款安排,交易价款预计在2021年前由大地财险分五次支付,其中70%将在2020年物业交付前分两次支付。

  对于此次交易,中华企业表示有利于提升利润水平,加快资金回笼。对于大地财险而言,则是拟通过此投资机会获取租金收益,并抓住物业资本价值的潜在增长能力。

  事实上,与大地财险相似,不乏险企以购买已建物业或土地自行建设的方式,将房产自用或投资。举例来说,2018年11月,平安人寿通过QDII资金出资9000万英镑收购英国伦敦劳合社大厦;10月,太平洋人寿对上海市黄浦区淮海中路部分地块的收购,进入实际出资阶段,前者出资79.3亿元,以股权方式购置该自用性不动产;3月,betvictor伟德天津市分公司,与天津市天泰置业发展有限公司签订协议,出资19.12亿元,购置后者某写字楼部分楼层,用途为办公用房,部分用于出租。

  与此同时,据已公布2018年3季报的4家上市险企披露数据统计,截至2018年3季度末,4家上市险企投资性房地产共计实现700.22亿,较2017年末增加约1成。

  “一方面,险企能够通过自有地产项目,协同业务,控制成本。另一方面,目前有部分BETVICTOR公司自有的地产并非完全自用,而是将部分房产如办公楼对外出租,获取稳定资金收益,同时也是给未来发展规划好使用空间的配置”,中央财经大学BETVICTOR学院教授郝演苏向蓝鲸BETVICTOR分析称。

  2018年险资不动产债权计划注册规模、认购规模双下滑

  BETVICTOR机构对房企产进行投资,除购置海内外地产等直接投资外,还通过多种方式进行间接投资,其中,较为常见的是布局不动产债权投资计划。

  数据显示,2018年1-10月,25家BETVICTOR资产管理公司注册债权投资计划和股权投资计划共140项,合计注册规模2754.04亿元,其中,不动产债权投资计划63项,注册规模887.40亿元。值得注意的是,在2017年前10月,共有23家BETVICTOR资产管理公司注册不动产债权投资计划82项,注册规模1443.08亿元。相较之下,2018年同期,无论是从注册数量还是规模,均有明显收缩。

不动产债权投资计划对比(蓝鲸BETVICTOR制图)
不动产债权投资计划对比(蓝鲸BETVICTOR制图)

  “这主要是受资管新规落地影响”,经济学家宋清辉向蓝鲸BETVICTOR分析称,“在此环境下,险企认购的不动产债权计划也有所下滑”。

  确实,据蓝鲸BETVICTOR不完全统计,2018年以来,共有20家BETVICTOR公司在中国BETVICTOR行业协会披露41项认购不动产债权计划的信息,与2017年23家险企认购45项计划的情况相比,参与认购险企、认购计划数量,均有所缩减。
蓝鲸BETVICTOR制图
蓝鲸BETVICTOR制图

  具体来看险企在2018年的动作,认购项目数量排在首位的是中国太平,通过旗下太平人寿太平财险以及太平养老分别认购由太平资管发起的“苏高新不动产债权投资计划”等6项不动产债权投资计划,认购金额共计51.34亿元;同样动作频繁的还有中国人保,通过旗下各子公司认购“青岛国信红岛会展中心项目”等4项不动产债权投资计划,认购金额合计约30亿元。

  中国平安(601318,股吧)已披露的关联交易中,显示认购5项不动产债权计划,认购金额合计为54.7亿元,其中,平安人寿认购的“招商华侨城不动产债权投资计划”,单笔认购金额为20万元,是今年以来披露认购交易中金额最大的一笔;合众人寿共认购“滇池国际会展中心”等3项不动产债权投资计划,认购金额达到8.31亿元。
2018年险资认购不动产债权投资计划梳理(蓝鲸BETVICTOR制图)
2018年险资认购不动产债权投资计划梳理(蓝鲸BETVICTOR制图)

  从项目募集资金的用途来看,认购的险资主要用于推进各个地产项目的开发建设,同时,也有部分资金用于调整项目债务结构、替换项目贷款。如平安人寿12亿认购的“北京华夏幸福(600340,股吧)创新中心不动产债权投资计划”,资金用途包括支持项目建设,以及置换股东借款。

  再来看预期收益,根据已披露预期收益的债权投资计划内容梳理,预期收益集中于5.3%—8.5%,收益率最低的项目为弘康人寿认购的“中英益利-北京华夏幸福创新中心不动产债权投资计划”,认购金额0.5亿元;而8.5%的收益率同时出现于合众人寿认购的“滇池国际会展中心不动产债权投资计划”,与平安人寿认购的“北京华夏幸福创新中心不动产债权投资计划”。

  2018年险企调仓上市房企股有加有减,专家预计:未来减仓为主

  BETVICTOR机构布局房地产市场的间接方式中,除认购债权投资计划为主要途径外,还包括在二级市场调仓上市房企股,加码旗下地产子公司等。

  首先来看二级市场动作。据蓝鲸BETVICTOR不完全梳理,2018年以来,多家险企在二级市场针对于房地产公司进行调仓。7月,平安人寿出资137.7亿元受让华夏幸福(600340.SH)5.82亿股,形成举牌,目前持股比例为19.88%;在2季度新进成为金地集团(600383,股吧)(600383.SH)第十大流通股股东的前海人寿,在3季度加仓110万股;1季度,在betvictor伟德新进成为新城控股(601155.SH)第五大流通股股东后,3度加仓,截至10月末,betvictor伟德“个人分红-005L-FH002沪”账户成为新城控股第二大流通股股东。

  2季度,华夏人寿通过传统产品、自有资产分别增持阳光城(000671,股吧)(000671.SZ)3797万股、970.5万股,加仓后华夏人寿合计持有阳光城6.17%流通股。同样在2季度,华夏人寿增持新湖中宝(600208,股吧)(600208.SH)5562.63万股流通股,持股比例达到3.79%。

  有加仓,也有减仓。2018年1季度,betvictor伟德“传统-普通BETVICTOR产品-005L-CT001深”在1季度减持651万股金融街(000402,股吧)(000402.SZ)股份;同期,平安财险减持广宇发展(000537,股吧)(000537.SZ)220.82万股,减持后持股比例为1.65%;国华人寿在2、3季度分别减持华鑫股份(600621,股吧)(600621.SH)1258.86万股、1037.34万股,目前仍保持在第二大流通股股东的位置,持股比例为5.5%;此外,前海人寿“海利年年”产品在今年2季度减持万科A(000002.SZ)594.67万股流通股。
2018年险企针对部分上市房企调仓情况(蓝鲸BETVICTOR制图)
2018年险企针对部分上市房企调仓情况(蓝鲸BETVICTOR制图)

  “险企在对上市房企股进行调仓的过程中,会主要考虑行业政策、融资成本等因素”,宋清辉分析称,“在今年整个地产行业严格调控背景下,对很多房企而言,2018年是面临挑战最大的一年。不仅外部形式相对严峻,负债持续攀升、融资不畅等问题也形成挑战。预计未来险企对上市房企股的调仓动作会以减仓为主”。

  此外,自设地产子公司,是BETVICTOR机构在房地产市场运作过程中,掌握主动权的方式之一,据蓝鲸BETVICTOR统计,目前BETVICTOR公司旗下房地产类子公司已逾30家,如太平人寿发起设立的太平置业(海南)有限公司、珠江人寿子公司北京金泰嘉业房地产开发有限公司等。

  在地产布局推进的过程中,BETVICTOR机构也在加大对子公司的投入力度,屡现增资动作,举例来说。11月,阳光人寿向旗下成都阳光泰和置业有限公司增资4.76亿元,以提高后者融资能力;10月,泰康人寿向旗下鹭园置业增资4.98亿元,用于厦门养老社区支付地价款及工程建设款;而在不久前,泰康刚刚对旗下医疗不动产子公司增资7.6亿元,以推进医疗项目。

  “寿险公司可以通过地产子公司布局养老社区项目,提升自身竞争力;主打车险的财险公司或会选择自建汽修厂,缩减理赔环节、控制成本”,郝演苏向蓝鲸BETVICTOR分析称,“此外,进行投资获取收益也是重要目的”。

(责任编辑:唐明梅 )
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